Tematyka umowy deweloperskiej ma doniosłe znaczenie dla wielu osób, zarówno deweloperów, jak i nabywców. W praktyce wątpliwości klientów budzi to, od kiedy nabywają własność lokali mieszkalnych na mocy umowy deweloperskiej bądź umów do niej podobnych. Jednoznaczne określenie chwili nabycia nieruchomości szczególnie przydatne jest dla potrzeb prawidłowego rozliczenia podatkowego takiej transakcji.

Umowa deweloperska to umowa zobowiązująca dewelopera do:

– wybudowania na nieruchomości obiektu budowlanego i dokonania czynności prawnych i faktycznych związanych z oddaniem wybudowanego obiektu do użytkowania,

– jak również do ustanowienia w wybudowanym obiekcie odrębnej własności lokali oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu i praw niezbędnych do korzystania z lokalu. Umowa deweloperska obejmuje również zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Umowa deweloperska może również obejmować podobne do opisanych powyżej zobowiązania związane z wybudowaniem domu jednorodzinnego.

Co do zasady więc własność lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego przechodzi na nabywcę dopiero w chwili określonej w akcie notarialnym wykonawczym do umowy deweloperskiej, zwykle z datą zawarcia umowy o skutku rozporządzającym.

Nie znaczy to, że w każdym przypadku tak właśnie określona jest data nabycia nieruchomości.

Zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy w granicach przewidzianych ustawą mogą modyfikować swoje zobowiązania umowne w stosunku do modelu ustawowego albo zawrzeć umowę innego typu, która jest jedynie podobna do umowy uregulowanej w ustawie.

Sporne jest to, czy deweloperowi powinien przysługiwać tytuł własności do nieruchomości lub przynajmniej użytkowanie wieczyste. Moim zdaniem, taki wymóg nie wynika ani z art. 3 p. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani z art. 22 tej ustawy. W polskim prawie, co do zasady, osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, może zawrzeć umowę o skutku zobowiązującym. Taką właśnie umową jest umowa deweloperska. „Niewłaściciel” nie może jedynie skutecznie wywołać skutku rozporządzającego rzeczowej umowy wykonawczej do umowy deweloperskiej.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt mailowy lub telefoniczny.