Kategoria: nieruchomości

Opublikowane w

Pierwokup, czy „pierwonabycie”?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przepisy o pierwokupie interpretuje się ściśle. W nurt ten wpisuje się potwierdzenie zakazu umownego rozszerzenia prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek darowizny.

Sąd Najwyższy potwierdza jednak, że zasada swobody umów dopuszcza umowne zastrzeżenie przez strony uprawnienia do pierwszeństwa zakupienia a nawet innego sposobu nabycia rzeczy (lub praw) na wypadek innej czynności niż sprzedaż. „Uprawienie takie nie będzie jednak ani prawem pierwokupu, ani jego poszerzoną odmianą, lecz stosunkiem umownym samoistnym (swoistym prawem „pierwonabycia”), do którego – ewentualnie – tylko w drodze analogii można by stosować niektóre przepisy o prawie pierwokupu.”

tak cyt. Uchwała SN z 16.2.1996 r., III CZP 10/96.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Dziedziczenie praw i obowiązków z umowy quoad usum

Przedmiotem dziedziczenia są prawa majątkowe oraz posiadanie.

Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo zarządu rzeczą wspólną a także posiadanie i korzystanie z tej rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Sposób wykonywania uprawnień współwłaścicieli oraz władania rzeczą może wynikać z ustawy lub z umowy.

Sposób wykonywania przez spadkodawcę władztwa co do rzeczy (art. 206 Kodeksu cywilnego) nie jest przedmiotem dziedziczenia i jest regulowany przez ustawę. Natomiast według Sądu Najwyższego prawa i obowiązki wynikające z umowy zmieniającej sposób posiadania, zasady korzystania oraz pobierania pożytków czy dokonywania nakładów na rzecz są prawami majątkowymi nie związanymi z osobą współwłaściciela lecz z udziałem w rzeczy i przechodzą na spadkobierców.

Taka interpretacja wymaga szerokiego ujęcia pojęcia prawa majątkowego i uzupełnia lukę w ustawie w sposób zgodny z intencją ustawodawcy.

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Poddanie się egzekucji z aktu notarialnego

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rodzi po stronie kupującego obowiązek zapłaty, a po stronie sprzedawcy obowiązek przeniesienia własności oraz wydania. Umowa sprzedaży rodzi doniosłe skutki prawne w sferze majątkowej jej stron. W związku z tym konieczna jest wnikliwa analiza przez kupującego i przez sprzedawcę. Strony umowy powinny bowiem znać skutki swoich oświadczeń woli.

Z kwestii prawnych, na które warto zwrócić uwagę wymienić należy klauzulę poddania się egzekucji z aktu notarialnego. Klauzula taka może przyczynić się do uproszczenia obrotu pranego oraz zmniejszenia kosztów dochodzenia roszczeń od strony przeciwnej. Jest ona w pełni legalna. Oznacza ona, że w przypadku braku wydania nieruchomości, kupujący może dochodzić wydania nieruchomości z udziałem komornika z pominięciem postępowania sądowego. Dotyczy to również sytuacji, gdy cena sprzedaży nie została zapłacona, gdyż kupujący nie miał na to środków. Mógł na przykład liczyć, że z zyskiem sprzeda szybko nieruchomość w ten sposób uzyskując środki pieniężne na pokrycie ceny sprzedaży. Tymczasem sprzedawca pozostaje z niczym… Może się bowiem również zdarzyć, że kolejny nabywca również sprzeda nieruchomość, a kupujący nadal nie ma środków pieniężnych, aby zapłacić. W mojej ocenie klauzula taka niesie więcej ryzyk po stronie sprzedawcy niż kupującego, choć i ten ostatni nie może być pewny, czy umowa zostanie należycie wykonana. Dlatego też warto zwrócić uwagę na obecność w umowie opisywanej klauzuli.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosie odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Znaczne opóźnienie remontu, prac budowlanych lub wykończeniowych

Wielu klientów zastanawia się nad tym, jakie środki ochrony prawnej przysługują im w przypadku znacznych opóźnień remontu, prac budowlanych, czy wykończeniowych?

W praktyce, inwestor często płaci zaliczki w znacznej wysokości, a jedynie zaczyna wykonanie robót, ale nie kończy ich w umówionym terminie.

Warto wiedzieć, że jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

Jakie są tego konsekwencje? Wykonawca ma obowiązek zwrócić otrzymane wynagrodzenie. Po wyczerpaniu możliwości polubownego zakończenia sporu możliwe jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Wysokość kosztów postępowania sądowego i wynagrodzenie radcy prawnego lub adwokata uzależnione są od wysokości kwoty sporu.

Jeśli Państwo borykają się z tego typu sprawą, można zlecić jej prowadzenie zawodowemu prawnikowi.

W ramach świadczonych usług prawnych skutecznie pomagam zarówno inwestorom, jak też dłużnikom. W celu uzyskania szczegółów oraz wyceny reprezentacji, proszę o kontakt telefoniczny lub e-mailowy.

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie odpowiada za wykorzystanie wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub e-mailowy.

Opublikowane w

Skarga na czynności komornika

Komornicy korzystają z szerokiego zakresu uprawnień, w tym w określonych sytuacjach, do stosowania środków przymusu. Ponieważ komornik działa na podstawie i w granicach prawa, a przynajmniej taki ma obowiązek, ustawodawca przewidział mechanizm kontroli działań komornika – mianowicie skargę na czynności komornika.

Skarga na czynności komornika nie jest jednak uniwersalnym środkiem zaskarżenia na etapie egzekucji komorniczej. Na przykład, jeśli dłużnik lub wierzyciel nie zgadza się z wyrokiem lub postanowieniem Sądu, skarga na czynności komornika nie będzie pomocna. Jeśli Strona postępowania lub jego uczestnik nie zgadza się z wyrokiem lub postanowieniem Sądu pomocne może być zweryfikowanie przez zawodowego pełnomocnika, czy istnieją szanse na korzystne dla tej Strony rozstrzygnięcie.

Postępowanie egzekucyjne bardzo głęboko ingeruje w sferę praw i obowiązków dłużnika. Często zbiega się z innymi postępowaniami administracyjnymi, np. z zakresu prawa budowlanego. Może to rodzić trudności zarówno dla dłużnika, jak i wierzyciela oraz innych osób zainteresowanych, np. wynikiem postępowania administracyjnego.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Jak podzielić ziemię rolną – ciekawe orzecznictwo

Unormowania dotyczące zasad podziału nieruchomości rolnych i leśnych ulegały licznym zmianom. Zmiany te miały na celu zapobieżenie niekontrolowanemu dzieleniu nieruchomości rolnych. Obecnie taki podział wymaga zgody wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Dokonanie podziału ewidencyjnego obwarowane jest licznymi wymaganiami. Spełnienie ich otwiera drogę do podziału prawnego nieruchomości. Dopiero podział prawny w rozumieniu prawa cywilnego umożliwia wykonanie podziału ewidencyjnego.

W szczególności, wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalne, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Jednakże zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą, w wyniku wydzielenia z większej działki, działki mniejszej, działka rolna pozostała po wydzieleniu może być mniejsza niż 0,3000 ha.

Zatem powyższe kryterium dotyczące minimalnej powierzchni działki rolnej znajduje zastosowanie tylko w sytuacjach określonych w ustawie. Nie jest zatem wykluczone, że w wyniku podziału powstanie mniejsza niż 0,3 ha działka rolna.

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w konkretnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Umowa o roboty budowlane

Zbliża się grudzień. Ciepła pogoda, jak na tę porę roku, sprzyja kontynuowaniu prac budowlanych. Pod koniec roku łatwiej też znaleźć ekipę budowlaną, która ma jeszcze wolne terminy. O czym należy pamiętać zawierając umowę o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane powinna zawierać zobowiązanie się wykonawcy do wykonania obiektu, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz zobowiązanie inwestora do tego, aby zapłacił wynagrodzenie wykonawcy.

Wynagrodzenie wykonawcy w praktyce może być określone ryczałtem lub na podstawie kosztorysu. W przypadku ryczałtu, to wykonawca ponosi ryzyko nieprawidłowego wyliczenia swojego wynagrodzenia. Jeśli chodzi o wynagrodzenie kosztorysowe, może ono zostać podwyższone, gdy kosztorys sporządził wykonawca, tylko wtedy, jeśli mimo dochowania należytej staranności wykonawca nie mógł przewidzieć prac dodatkowych. Istnieją oczywiście też sytuacje pośrednie.

W praktyce często wynagrodzenie wykonawcy uiszcza się z góry za określone etapy robót. W umowie o roboty budowlane w praktyce określa się również terminy ich wykonania oraz konsekwencje przekroczenia tych terminów.

Obowiązki inwestora, poza zapłatą wynagrodzenia wykonawcy, obejmują również współdziałanie z wykonawcą oraz umożliwienie mu wykonania robót budowlanych, zwłaszcza poprzez przekazanie terenu budowy, przekazanie projektu, czy odebranie robót budowlanych.

Istnieje jednak pewien obszar luzu decyzyjnego, pozwalający stronom zindywidualizować postanowienia umowne, nie naruszając istoty umowy.

Orzecznictwo i doktryna nie jest jednomyślne przy ocenie, czy okoliczność, że to wykonawca ma obowiązek dostarczenia projektu, powoduje zmianę kwalifikacji prawnej całej umowy. Podobnie w odniesieniu do przekazania terenu budowy. Wątpliwości w praktyce może też wywoływać umowa o roboty częściowe, których wynikiem nie jest powstanie obiektu budowlanego.

Zawarciu umowy o roboty budowlane towarzyszy zawarcie umowy z kierownikiem budowy oraz architektem. Bardziej skomplikowane inwestycje mogą też wymagać zawarcia większej ilości umów również z innymi podmiotami.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

 

 

Opublikowane w

Pułapki w obrocie nieruchomościami

W związku pandemią wzrosło zainteresowanie zakupem działek na terenach podmiejskich, w przeszłości wykorzystywanych na cele rolnicze. Chciałaby uczulić na kilka wybranych trudności, na które można napotkać przy zakupie takiej nieruchomości. Rozważając kupno nieruchomości warto zwrócić uwagę na takie kwestie, jak to, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną oraz czy na nieruchomości znajdują się las lub wody płynące. Niestety obrót nieruchomościami rolnymi oraz lasami podlega ograniczeniom. Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 1 hektara obwarowana jest ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wśród których można wymienić obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolników oraz przysługujące temu podmiotowi uprawnienie do pierwokupu nieruchomości rolnych objętych ustawą. Także Lasom państwowym przysługuje uprawnienie do pierwokupu terenu oznaczonego jako las lub obszar, który ma być zalesiony. Sprzedaż nieuwzględniająca konieczności uzyskania zgody Dyrektora KOWR lub z pominięciem uprawnienia do pierwokupu skutkuje nieważnością umowy. Natomiast właścicielem wód płynących jest Skarb Państwa. Nie można skutecznie sprzedać, np. kawałka rzeki, innemu podmiotowi. Stąd tak istotne jest zwrócenie uwagi na te kwestie rozważając zakup nieruchomości.

Ponadto, szczególne reguły sprzedaży dotyczą:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

5) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

6) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Dodatkowo, w akcie notarialnym powinna znaleźć się (z uwagi na doniosłe znaczenie praktyczne) klauzula, że w stosunku do nieruchomości sprzedawanej zachodzą przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej oraz opłaty planistycznej. Niestety, zdarza się, że strony nie wiedzą o konieczności uiszczenia tych opłat, które mogą opiewać na znaczne kwoty.

Jako zarzewie potencjalnych sporów można też wskazać określenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Powyżej wskazałam hasłowo tylko niektóre z sytuacji, które mogą mieć miejsce w związku z obrotem nieruchomościami. Analiza konkretnych pojęć, którymi posługuje się ustawodawca, często wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Decydując się na zakup wybranej nieruchomości warto poświęcić więcej czasu, aby dokładnie przeanalizować jej stan stan faktyczny i prawny (kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielem, jakie ograniczenia rzeczowe lub obligacyjne napotyka wykonywanie prawa własności, czy na nieruchomości znajdują się obiekty, które mogłyby być uznane za samowolę budowlaną), a w razie wątpliwości skonsultować się ze specjalistą, zwłaszcza, gdy marzy nam się działka z lasem lub jeziorem.

Popełnione przy zakupie lub sprzedaży błędy mogą bowiem mieć nieodwracalne skutki.

Także przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie są jednoznaczne. Zagadnienia te są jednak tak rozległe, że zasługują na odrębny wpis.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Zakres odpowiedzialności wykonawcy za roboty budowlane

Mimo epidemii, dobra, jak na tę porę roku, pogoda sprzyja kontynuacji prac budowlanych. Tego typu aktywność często generuje spory na tle terminowości oraz jakości wykonania obiektów budowlanych, zwłaszcza z uwagi na wysokie stawki za roboty budowlane.

Odpowiedzialność wykonawcy za roboty budowlane może wynikać z naruszenia umowy lub dokonania czynu niedozwolonego. W ramach tej odpowiedzialności wyróżnić można odpowiedzialność za niewykonanie umowy zgodnie z jej treścią oraz odpowiedzialność odszkodowawczą, w tym na zadach rękojmi. Inwestorowi przysługują środki ochrony prawnej w zależności od tego, jakim obowiązkom uchybił wykonawca.

Głównym obowiązkiem wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Wykonawca może też odpowiadać solidarnie z inwestorem za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Jeśli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi również odpowiedzialność za szkody na tym terenie.

Inwestor może powołać się na przepisy dotyczące nienależytego wykonania umowy o dzieło i jeśli wykonawca spóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor jest uprawniony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu, przed terminem do ukończenia obiektu budowlanego. W przypadku zwłoki wykonawcy stosuje się zasady ogólne wykonania zobowiązań wzajemnych.

Jeśli zaś wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, inwestor (również w oparciu o regulację umowy o dzieło) może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin, po upływie którego inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (możliwe jest też wykonanie zastępcze na zasadach ogólnych).

Jeśli zamawiający sam dostarczył materiału, może w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie, żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła. Natomiast, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca nie może żądać wynagrodzenia, jeśli nie uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie.

Wykonawca odpowiada za wady obiektu na zasadach rękojmi, czyli co do zasady jest zobowiązany do usunięcia wady. Jeśli tego nie uczyni w wyznaczonym terminie inwestor może odstąpić od umowy, chyba że wada nie była istotna. W tej ostatniej sytuacji inwestor może jednak złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia wykonawcy.

Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona jeśli wada obiektu budowlanego powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Rozliczenie napraw w wynajmowanym mieszkaniu

Skąd wziął się pomysł na wpis? Stan niepewności co do zakresu obowiązków stron umowy związanych z dbałością o przedmiot najmu jest stresujący zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Myślę więc, że wpis będzie przydatny, dla osób, które zajmują się wynajmowaniem mieszkań oraz dla osób, które są najemcami lokali mieszkalnych. Znajomość ustawy w tym zakresie pozwoli na łatwiejsze dokonanie wzajemnych rozliczeń w poczuciu, że obowiązki stron są z góry określone, a o „zabezpieczenie” interesu prawnego stron umowy zadbał ustawodawca zgodnie z zasadą równości stron stosunku cywilnoprawnego.

Obowiązki wynajmującego oraz najemcy, a także odpowiadające tym obowiązkom uprawnienia, w sposób szczególny uregulowane zostały w art. 6 a i 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z z 21 czerwca 2001 r., tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 611 (dalej ustawa). Komentowana regulacja dotyczy lokalu mieszkalnego w rozumieniu tej ustawy będącego przedmiotem najmu. Lokal, to w myśl ustawy, lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych niebędący pomieszczeniem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w tym w celach wypoczynkowych i innych. Czyli, jak wyliczono w art. 2 ust. 1 p. 4 ustawy, szczególne zawarte w niej normy nie dotyczą hoteli, pensjonatów, czy internatów. Potrzeb mieszkaniowych nie mają inne podmioty niż osoby fizyczne. Zatem wydaje się, że  rygorom ustawy podlega umowa z najemcą będącym osobą fizyczną i to tylko osobą, która ma mieszkać w lokalu. Jeśli lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i należy do osoby prywatnej, strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki podczas trwania umowy najmu co do utrzymania przedmiotu najmu będącego w tym przypadku lokalem mieszkaniowym, ale także nieruchomości, na której się znajduje lokal mieszkaniowy.

Jeśli jednak umowa nie zawiera odmiennej treści, to obowiązkiem wynajmującego jest:

1/ zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami;

2/ utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytków mieszkańców oraz jego otoczenia;

3/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 2;

4/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków, napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.

Natomiast najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca ma także obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Ponadto, najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą), trzonów kuchennych, kuchni, grzejników wody przepływowej (gazowych elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Dodatkowo najemca zobowiązany jest do naprawy oraz konserwacji:

  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów), etażowego centralnego ogrzewania (a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany),
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych (w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności),
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi oraz okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych).

Jeśli wynajmującemu zależy na tym, aby zachować wpływ na naprawy, które są w gestii najemcy, powinien to zaznaczyć w umowie. Może się zdarzyć, że wynajmujący chciałby, aby np. naprawy dokonała osoba o określonych kwalifikacjach, a nie przypadkowa. Natomiast najemca w zasadzie nie ma obowiązku, gdy umowa nie stanowi inaczej, przekazywania wynajmującemu informacji na temat drobnych napraw, z którymi związane wydatki pokrywa z „własnej kieszeni”.

Najemca powinien poinformować wynajmującego o naprawach, które obciążają wynajmującego. Jeśli sposób rozliczenia nie został wyraźnie uzgodniony, najemca może mieć trudności w dochodzeniu zwrotu poniesionych wydatków. Podstawą do rozliczenia stron jest umowa wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym oraz rachunki lub faktury i dowody zapłaty. W praktyce zarówno stan lokalu w chwili wydania, jak i naprawy i konserwacje dokumentuje się zdjęciami.

Odrębnie uregulowane zostało dokonywanie ulepszeń przez najemcę oraz prawa i obowiązki stron umowy najmu po zakończeniu najmu.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.