Umowa o roboty budowlane

Zbliża się grudzień. Ciepła pogoda, jak na tę porę roku, sprzyja kontynuowaniu prac budowlanych. Pod koniec roku łatwiej też znaleźć ekipę budowlaną, która ma jeszcze wolne terminy. O czym należy pamiętać zawierając umowę o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane powinna zawierać zobowiązanie się wykonawcy do wykonania obiektu, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz zobowiązanie inwestora do tego, aby zapłacił wynagrodzenie wykonawcy.

Wynagrodzenie wykonawcy w praktyce może być określone ryczałtem lub na podstawie kosztorysu. W przypadku ryczałtu, to wykonawca ponosi ryzyko nieprawidłowego wyliczenia swojego wynagrodzenia. Jeśli chodzi o wynagrodzenie kosztorysowe, może ono zostać podwyższone, gdy kosztorys sporządził wykonawca, tylko wtedy, jeśli mimo dochowania należytej staranności wykonawca nie mógł przewidzieć prac dodatkowych. Istnieją oczywiście też sytuacje pośrednie.

W praktyce często wynagrodzenie wykonawcy uiszcza się z góry za określone etapy robót. W umowie o roboty budowlane w praktyce określa się również terminy ich wykonania oraz konsekwencje przekroczenia tych terminów.

Obowiązki inwestora, poza zapłatą wynagrodzenia wykonawcy, obejmują również współdziałanie z wykonawcą oraz umożliwienie mu wykonania robót budowlanych, zwłaszcza poprzez przekazanie terenu budowy, przekazanie projektu, czy odebranie robót budowlanych.

Istnieje jednak pewien obszar luzu decyzyjnego, pozwalający stronom zindywidualizować postanowienia umowne, nie naruszając istoty umowy.

Orzecznictwo i doktryna nie jest jednomyślne przy ocenie, czy okoliczność, że to wykonawca ma obowiązek dostarczenia projektu, powoduje zmianę kwalifikacji prawnej całej umowy. Podobnie w odniesieniu do przekazania terenu budowy. Wątpliwości w praktyce może też wywoływać umowa o roboty częściowe, których wynikiem nie jest powstanie obiektu budowlanego.

Zawarciu umowy o roboty budowlane towarzyszy zawarcie umowy z kierownikiem budowy oraz architektem. Bardziej skomplikowane inwestycje mogą też wymagać zawarcia większej ilości umów również z innymi podmiotami.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

 

 

Pułapki w obrocie nieruchomościami

W związku pandemią wzrosło zainteresowanie zakupem działek na terenach podmiejskich, w przeszłości wykorzystywanych na cele rolnicze. Chciałaby uczulić na kilka wybranych trudności, na które można napotkać przy zakupie takiej nieruchomości. Rozważając kupno nieruchomości warto zwrócić uwagę na takie kwestie, jak to, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną oraz czy na nieruchomości znajdują się las lub wody płynące. Niestety obrót nieruchomościami rolnymi oraz lasami podlega ograniczeniom. Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 1 hektara obwarowana jest ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wśród których można wymienić obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolników oraz przysługujące temu podmiotowi uprawnienie do pierwokupu nieruchomości rolnych objętych ustawą. Także Lasom państwowym przysługuje uprawnienie do pierwokupu terenu oznaczonego jako las lub obszar, który ma być zalesiony. Sprzedaż nieuwzględniająca konieczności uzyskania zgody Dyrektora KOWR lub z pominięciem uprawnienia do pierwokupu skutkuje nieważnością umowy. Natomiast właścicielem wód płynących jest Skarb Państwa. Nie można skutecznie sprzedać, np. kawałka rzeki, innemu podmiotowi. Stąd tak istotne jest zwrócenie uwagi na te kwestie rozważając zakup nieruchomości.

Ponadto, szczególne reguły sprzedaży dotyczą:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

5) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

6) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Dodatkowo, w akcie notarialnym powinna znaleźć się (z uwagi na doniosłe znaczenie praktyczne) klauzula, że w stosunku do nieruchomości sprzedawanej zachodzą przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej oraz opłaty planistycznej. Niestety, zdarza się, że strony nie wiedzą o konieczności uiszczenia tych opłat, które mogą opiewać na znaczne kwoty.

Jako zarzewie potencjalnych sporów można też wskazać określenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Powyżej wskazałam hasłowo tylko niektóre z sytuacji, które mogą mieć miejsce w związku z obrotem nieruchomościami. Analiza konkretnych pojęć, którymi posługuje się ustawodawca, często wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Decydując się na zakup wybranej nieruchomości warto poświęcić więcej czasu, aby dokładnie przeanalizować jej stan stan faktyczny i prawny (kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielem, jakie ograniczenia rzeczowe lub obligacyjne napotyka wykonywanie prawa własności, czy na nieruchomości znajdują się obiekty, które mogłyby być uznane za samowolę budowlaną), a w razie wątpliwości skonsultować się ze specjalistą, zwłaszcza, gdy marzy nam się działka z lasem lub jeziorem.

Popełnione przy zakupie lub sprzedaży błędy mogą bowiem mieć nieodwracalne skutki.

Także przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie są jednoznaczne. Zagadnienia te są jednak tak rozległe, że zasługują na odrębny wpis.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Zakres odpowiedzialności wykonawcy za roboty budowlane

Mimo epidemii, dobra, jak na tę porę roku, pogoda sprzyja kontynuacji prac budowlanych. Tego typu aktywność często generuje spory na tle terminowości oraz jakości wykonania obiektów budowlanych, zwłaszcza z uwagi na wysokie stawki za roboty budowlane.

Odpowiedzialność wykonawcy za roboty budowlane może wynikać z naruszenia umowy lub dokonania czynu niedozwolonego. W ramach tej odpowiedzialności wyróżnić można odpowiedzialność za niewykonanie umowy zgodnie z jej treścią oraz odpowiedzialność odszkodowawczą, w tym na zadach rękojmi. Inwestorowi przysługują środki ochrony prawnej w zależności od tego, jakim obowiązkom uchybił wykonawca.

Głównym obowiązkiem wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu budowlanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Wykonawca może też odpowiadać solidarnie z inwestorem za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Jeśli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi również odpowiedzialność za szkody na tym terenie.

Inwestor może powołać się na przepisy dotyczące nienależytego wykonania umowy o dzieło i jeśli wykonawca spóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor jest uprawniony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu, przed terminem do ukończenia obiektu budowlanego. W przypadku zwłoki wykonawcy stosuje się zasady ogólne wykonania zobowiązań wzajemnych.

Jeśli zaś wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, inwestor (również w oparciu o regulację umowy o dzieło) może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin, po upływie którego inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (możliwe jest też wykonanie zastępcze na zasadach ogólnych).

Jeśli zamawiający sam dostarczył materiału, może w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie, żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła. Natomiast, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca nie może żądać wynagrodzenia, jeśli nie uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie.

Wykonawca odpowiada za wady obiektu na zasadach rękojmi, czyli co do zasady jest zobowiązany do usunięcia wady. Jeśli tego nie uczyni w wyznaczonym terminie inwestor może odstąpić od umowy, chyba że wada nie była istotna. W tej ostatniej sytuacji inwestor może jednak złożyć oświadczenie o obniżeniu wynagrodzenia wykonawcy.

Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona jeśli wada obiektu budowlanego powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.