Istnieją orzeczenia przyjmujące, że odsetki od kredytu hipotecznego nie mogą być kosztem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości (zob. np. wyrok NSA z 14.3.2014 r., II FSK 848/12, Legalis). Druga linia orzecznicza pozwala na uwzględnienie odsetek w kosztach uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. W celu uniknięcia ryzyka zakwestionowania rozliczenia podatku przydatna będzie indywidualna interpretacja podatkowa. W sporządzeniu wniosku o uzyskanie takiej interpretacji pomocny może być doradca podatkowy, który przeanalizuje także inne aspekty zbycia nieruchomości.
Skutki zgody sądu na czynność, która przekracza zwykły zarząd nieruchomością – Postanowienie SR W-wa Mokotów z 9 czerwca 2022 r., I Ns 614/21
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na czynność przekraczającą zwykły zarząd stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, składają stosowne oświadczenie woli. Nie może być udzielona ex post. Co do zasady forma udzielenia zgody jest dowolna. Skutki dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd bez zgody wszystkich współwłaścicieli zależą od tego, jaka czynność została w ten sposób zrealizowana: prawna, faktyczna czy urzędowa.
W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli o dokonaniu czynności przekraczającej zwykły zarząd może rozstrzygnąć sąd postanowieniem o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zarządu zwykłego lub na rozporządzenie. Postępowanie sądowe w tym przedmiocie wszczyna się na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę.
Niestety przepisy prawa nie określają wyraźnie, jakie skutki wywołuje takie orzeczenie sądu. W judykaturze trafnie przyjmuje się, że w treści postanowienia sąd wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa jego faktyczne i prawne ramy. Ponadto, orzecznictwo wskazuje, że w wyniku rozstrzygnięcia (zezwolenia) sądu wskazanej czynności zarządu dokonują upoważnieni współwłaściciele. Jeśli dotyczy to czynności prawnej, dokonują jej oni we własnym imieniu, ale na rachunek pozostałych, niedziałających współwłaścicieli.
Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność zarządu nie może również prowadzić do pokrzywdzenia niektórych ze współwłaścicieli. (komentarz do art. 199 k.c., red. E. Gniewek 2017, Legalis i powołana tam literatura przedmiotu).
Artykuł 199 k.c. nie reguluje jednoznacznie skutków orzeczenia sądu, co może rodzić problemy praktyczne dotyczące tego, kto i na jakich zasadach ma uczestniczyć w czynności objętej zgodą i jak zabezpieczyć interes osób niebiorących udziału w czynności. Regulacja ta mogłaby i powinna być bardziej precyzyjna.
Artykuł ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej pomocy prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub e-mailowy.
Vat od sprzedaży gruntów – niejednoznaczne przepisy prawa
Na temat vat od sprzedaży gruntów napisano już bardzo wiele. Nie jest tak, żeby wszystkie niekorzystne dla podatników rozstrzygnięcia organów podatkowych dało się zakwestionować na drodze sądowej. Nadal jednak dostrzegalne są różnice w podejściu organów podatkowych oraz sądów administracyjnych w odniesieniu do dostawy gruntów rolnych oraz sklasyfikowanych jako zieleń. W szczególności organy podatkowe dążą o tego, aby opodatkować dostawę urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury (np. ścieżek rowerowych), jak również obiektów infrastruktury np. rolniczej na tych gruntach.
W praktyce podatnikom sprawiać trudność może również odróżnienie parkingu (budowli) od placu postojowego, który budowlą nie jest.
W kwestiach wątpliwych, aby uniknąć ryzyka podatkowego, przydatne są indywidualne. Niekorzystne rozstrzygnięcie organów podatkowych można zaskarżyć do sądu, jeśli uzyskanie korzystnej interpretacji ma dla podatnika duże znaczenie.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady podatkowej, proszę o kontakt telefoniczny lub emailowy.
„Uchwała hałasowa” SN z kwietnia 2024 r.- wysokie odszkodowania za OOU
Uchwała
Sądu Najwyższego
z dnia12 kwietnia 2024 r.
III CZP 56/23
Roszczenie odszkodowawcze z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania
TEZA aktualna
Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, o którym mowa w art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 54), jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy – Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy.
UZASADNIENIE
Skład orzekający
Przewodniczący: Sędzia SN Władysław Pawlak (spr.).
Sędziowie SN: Agnieszka Piotrowska, Marta Romańska.
Sentencja
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 12 kwietnia 2024 r. w Warszawie
w sprawach z powództw: T. W., Ż. W., M. W., M. Ł., K. Ł., P. Ł., B. Ł., W. Ł., L. B., L. P., A. G., M. R. i J. R. przeciwko Portowi Lotniczemu spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B. o zapłatę,
na skutek przedstawienia przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z 21 września 2023 r., II Ca 913/19, zagadnienia prawnego:
„Czy właścicielowi nieruchomości której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku z ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2556 z późn. zm.) przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy?”
podjął uchwałę:
Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, o którym mowa w art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 54), jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy – Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy.
Agnieszka Piotrowska Władysław Pawlak Marta Romańska
Finansowa odpowiedzialność za brak nadzoru nad boiskiem może przekraczać wartość działki
Jak co roku o tej porze wraca temat uciążliwości spowodowanych przez obiekty, takie jak, np. boiska, czy inne obiekty o przeznaczeniu rekreacyjnym, graniczące z nieruchomościami wykorzystywanymi na cele mieszkaniowe. Często włodarze nie dostrzegają skali odpowiedzialności za korzystanie z obiektu i związanych z tym kosztów, które mogą przekroczyć nawet wartość działki. Nawet jeśli początkowo decyzja o zlokalizowaniu konkretnego przedsięwzięcia miała służyć czyjemuś dobru, a nie tylko zrobić komuś na złość, to praktyka pokazuje, że uciążliwość boisk dla właścicieli sąsiadujących nieruchomości jest znaczna. W związku z tym skutecznie mogą oni domagać się zadośćuczynienia a nawet odszkodowania. Może to doprowadzić do kosztownych i długotrwałych procesów. Gdy skutki działalności boiska, czy strefy rekreacyjnej, odczuwa większa ilość osób, skutki finansowe nieroztropnych decyzji mogą być dla danej jednostki samorządu terytorialnego większe. W praktyce wynika to głównie z hałasu, braku dbałości o właściwe użytkowanie i czystość, braku właściwego dozoru nad obiektem i osobami, które korzystają z boiska, niezamykaniu obiektu na noc, ale też w szczególności spożywania na obiekcie alkoholu. Na teren sąsiednich nieruchomości mogą również, np. wpadać piłki z boiska, a każda osoba, która po taką piłkę wybierze się bez zgody sąsiada ryzykuje narażenie się na odpowiedzialność.
Na pytanie, czy budować takie obiekty, odpowiedź brzmi tak, ale rozsądnie i uwzględniając możliwości dozoru i koszty, a także uzasadnione interesy sąsiadów. Jeśli średni koszt ekranu akustycznego wynosi około 1.500 zł za m2, to koszt 40 m2 takiego ekranu to około 60.000 zł. Taki ekran nie chroni jednak w pełni skutecznie sąsiadów od wszelkich uciążliwości. Do tego trzeba więc doliczyć zadośćuczynienia po orientacyjnie (w zależności od rozmiaru naruszenia własności oraz dóbr osobistych) przynajmniej około 10.000 zł dla właścicieli każdej z sąsiadujących nieruchomości (szacując opierając się na orzecznictwie) oraz koszty procesu ponad 4.000 zł od każdej z sąsiadujących nieruchomości (przyjmując, że roszczenie wynosi 10.000 zł). Podkreślenia wymaga jednak, że naruszenie spokoju sąsiadów po uzyskaniu zadośćuczynienia może się nie skończyć, co otwiera drogę do kolejnych procesów. Ponadto uwzględnienia wymagają koszty stałe utrzymania i konserwacji obiektu, a także utrzymania czystości, np. opróżniania koszy na śmieci, koszenia trawy, usuwania liści jesienią, połamanych gałęzi, usuwania szkód spowodowanych przez zwierzęta, itd.
Jeśli więc, np. gmina nabyła nieruchomość rolną za kilkadziesiąt tysięcy złotych i chciałaby ją przeznaczyć na cele rekreacyjne, zmuszona jest uwzględnić interes sąsiadów. W przeciwnym razie naraża się na znaczne koszty, a decydenci ryzykują odpowiedzialność za nieracjonalne gospodarowanie zasobami.
Moja kancelaria oferuje usługi reprezentacji właścicieli pokrzywdzonych przez naruszanie ich własności oraz dóbr osobistych niejako związanych z wykonywaniem własności nieruchomości mieszkaniowej, takich jak ochrona życia prywatnego, bezpieczeństwa miejsca zamieszkania oraz spokojnego korzystania ze swojej własności.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Odrzucenie spadku przez małoletniego po nowelizacji
Dziedziczenie zwykle wywołuje wiele emocji. Wynikają one nie tylko z utraty bliskich osób, ale też dążenia do realizacji sprzecznych interesów przez spadkobierców, czy obaw przed długami zmarłego. Wychodząc niejako naprzeciw złożonej sytuacji spadkobierców ustawodawca zmienił w 2023 r. przepisy prawa spadkowego. Nie wszyscy do tej pory zdają sobie sprawę, że reforma objęła m.in. odrzucenie spadku przez małoletniego. Odpowiednie przepisy zawarte zostały w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym. Oczywiście zmiany mają swoich zwolenników i przeciwników. Niezależnie od tego, co się komu podoba, sądy mają obowiązek stosować zmienione prawo, a adresaci norm prawa przestrzegać.
Przepis KRO po nowelizacji otrzymał następujące brzmienie:
„Jeżeli dziecko jest powołane do dziedziczenia wskutek uprzedniego odrzucenia spadku przez rodzica, to czynność polegająca na odrzuceniu spadku w imieniu dziecka przez rodzica, któremu w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, gdy jest dokonywana za zgodą drugiego z rodziców, któremu również w tym zakresie przysługuje władza rodzicielska, albo gdy jest dokonywana wspólnie, nie wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego albo, w przypadkach wskazanych w art. 6401 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, sądu spadku – jeżeli spadek odrzucają inni zstępni rodziców tego dziecka. W braku porozumienia rodziców stosuje się przepis § 3.”
Okazuje się, że w praktyce cytowany przepis budzi rozbieżności interpretacyjne, których źródłem jest sposób zredagowania. W ocenie praktyków sytuacje, o których mowa w przepisie powinny zostać rozdzielone i trafić do odrębnych jednostek redakcyjnych. Stosując ustawę w obecnym brzmieniu sąd odsyła osoby występujące o zgodę do notariusza a notariusz do sądu… cierpi na tym interes małoletniego. Dodatkowe komplikacje mogą powstać w sytuacji ograniczenia praw rodzicielskich jednego z rodziców.
Podsumowując, dążenie do uproszczenia procedury odrzucenia wydaje się słusznym kierunkiem, ale redakcja przepisu wymaga pilnych zmian.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autor nie ponosi odpowiedzialność za wykorzystanie treści wpisu, gdyż ten wyraża jedynie poglądy autora. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Weksle in blanco Żabki mogą być nieważne
Sąd Okręgowy w Gdańsku potwierdził, że weksel in blanco wystawiony przed podpisaniem umowy franczyzy jest nieważny. Jest to bardzo ważny wyrok zwłaszcza dla przedsiębiorców z Pomorza. Franczyza jest popularnym modelem prowadzenia działalności gospodarczej. Z reguły franczyzobiorcy zainteresowani są ponoszeniem niskich kosztów rozpoczynając działalność i poznaniem modelu biznesowego partnera o ugruntowanej pozycji na rynku.
Jednakże prowadzenie działalności gospodarczej może okazać się pułapką dla osób o małym kapitale, czy niewielkiej wiedzy dotyczącej praktyki biznesowej. Dotyczy to nie tylko umowy franczyzy, ale też umowy o roboty budowlane, obrotu nieruchomościami, samoodnawialnych licencji i wielu innych.
Trudności mogą pojawić się zwłaszcza, gdy pozycja ekonomiczna partnerów nie jest równa, ale słabszy przedsiębiorca nie jest chroniony przepisami konsumenckimi. Teoretycznie zawierane umowy są wynikiem porozumienia stron. W praktyce jednak nie ma możliwości uzgadniania poszczególnych postanowień tych umów. Tym bardziej istotne jest skorzystanie z fachowej pomocy już na początku współpracy.
Franczyzobiorcy popularnej sieci franczyzowej podpisując weksle nie sądzili, że będą musieli zapłacić z tego tytułu znaczne kwoty. Umowa franczyzy może rodzić ryzyko dla franczyzobiorcy zwłaszcza, gdy prowadzący punkt sprzedaży nie ma wpływu na prowadzoną działalność, bo wszystko reguluje umowa franczyzowa. Często pozycja prawna franczyzobiorcy przypomina zatrudnionego, któremu przysługuje jedynie niewielkie wynagrodzenie za prowadzenie punktu, ale jednocześnie ponosi on ryzyko gospodarcze prowadzenia punktu i bankructwa (co sprawia, że umowa ta jest bardziej atrakcyjna niż zatrudnienie pracownika dla franczyzodawcy). Stawia to franczyzobiorcę w bardzo niekorzystnej sytuacji i naraża na wysokie, sięgające kilkudziesięciu tysięcy koszty spłaty zadłużenia, w tym koszty procesów sądowych, a nawet upadłość (która w trudnej sytuacji finansowej przedsiębiorcy może jawić się jako szansa na wyjście z zadłużenia).
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Ugoda jako sposób zakończenia sporu
Ugoda jest rodzajem umowy, która polega na tym, że strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejących już między nimi stosunków, aby zapewnić sobie wykonanie powinności wynikających z tych stosunków. Zakończenie sporu poprzez zawarcie ugody polega więc na zawarciu takiej umowy, która określa, jak będą ukształtowane stosunki między stronami tej umowy. Najważniejszą zaletą ugody jest to, że jest ona dobrowolna. Z założenia strony aktywnie uczestniczą w zawieraniu ugody, w przeciwieństwie do sytuacji oddania sprawy do rozstrzygnięcia Sądowi. Teoretycznie wykonanie ugody jest łatwiejsze, bo nie wymaga przymusu, ale wynika z woli Stron. Zawarcie ugody pozwala też ograniczyć koszty dochodzenia roszczeń i znacząco skrócić ten proces.
Wyróżniamy dwa rodzaje ugód ze względu na sposób procedowania, tj. ugody pozasądowe oraz ugody sądowe (i ugody z nimi zrównane). Ugody te różnią się skutkami procesowymi. Wykonanie ugody pozasądowej zawartej przed wytoczeniem powództwa bezpośrednio przez strony sporu może wymagać przeprowadzenia postępowania sądowego, podczas gdy wykonanie ugody sądowej, która nadaje się do wykonania w drodze egzekucji możliwe jest po nadaniu przez Sąd klauzuli wykonalności. Łatwiejsze dochodzenie wykonania ugody pozasądowej jest możliwe, w przypadku, gdy strony ugody określą wyraźnie skutki jej niewykonania i zawrą w tej umowie adekwatne klauzule mające na celu ochronę interesów stron. Zawarcie ugody w toku procesu wiąże się z umorzeniem postępowania wywołując skutki podobne do cofnięcia pozwu. Zakończenie sporu przez ugodę może być połączone z uznaniem długu, czy zrzeczeniem się roszczeń. Sama zaś mediacja oraz postępowanie pojednawcze (od chwili ich rozpoczęcia) zawieszają bieg terminu przedawnienia roszczeń.
Standardem jest to, że zawodowi prawnicy preferują, co do zasady, zakończenie sporu przez ugodę oraz pomagają stronom sporu w nadaniu ugodzie odpowiedniej treści. Profesjonalna pomoc może ograniczać ryzyko nienależytego ukształtowania stosunków stron. Ma to istotne znaczenie, gdyż zawarcie ugody sądowej (lub o skutkach ugody sądowej), powoduje, że koleje powództwo o to samo roszczenie nie może być skutecznie dochodzone przed Sądem z uwagi na „powagę rzeczy ugodzonej”.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Umowy kredytowe ze wskaźnikiem WIBOR
W związku rosnącymi ratami kredytów hipotecznych oraz docierającymi do opinii publicznej informacjami o błędach w ustalaniu wskaźnika WIBOR, warto ponownie przyjrzeć się zarzutom dotyczącym umów kredytowych oprocentowanych oprocentowaniem zmiennym opartym o wskaźnik WIBOR.
Podnoszone zastrzeżenia są podobne do tych, w oparciu o które kredytobiorcy wygrywają sprawy z bankami w przedmiocie spłaty kredytów waloryzowanych kursem CHF. Przeciwnicy WIBOR podnoszą: brak wpływu kredytobiorcy na wysokość wynagrodzenia banku, brak obiektywnych kryteriów pozwalających stwierdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu w przyszłości, jak również brak dostatecznej informacji o ryzyku kredytowym.
Jak dotąd nie znaleziono jednak przekonywającej alternatywy dla WIBORu, która jednocześnie uwzględniałaby zmianę siły nabywczej pieniądza, nie zależała od banków i była obiektywnie przewidywalna.
Wpis ma charakter ogólny popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy. Udzielenie porady prawnej wymaga bowiem w pierwszej kolejności wyczerpującego ustalenia okoliczności faktycznych, dotyczących zapytania.
WIBOR w racie kredytu
Ponieważ obliczanie opłat za korzystanie z kapitału w oparciu o WIBOR w ostatnim czasie stało się przedmiotem żywej dyskusji, w zeszłym tygodniu ING Bank Śląski poinformował, że z jego oferty znikną kredyty hipoteczne oparte na WIBOR-ze. Bank prognozuje, że w pierwszej połowie 2023 r. w jego ofercie pojawią się, w miejsce tych opartych na WIBORze, kredyty o stałym oprocentowaniu, a następnie kredyty oparte na innym wskaźniku (WIRON). W związku z tym, Bank proponuje kredytobiorcom hipotecznym aneksowanie dotychczasowych umów.
Nowy wskaźnik, który ma zastąpić WIBOR, jest ustalany między bankami (podobnie jak WIBOR.) Tymczasem KNF rekomenduje oparcie oprocentowania o wskaźnik WKF, który odzwierciedla rzeczywisty koszt pozyskania kapitału przez banki, w szczególności wynikający z oprocentowania depozytów.
Aktywna polityka banków w zakresie WIBOR wskazuje na to, że roszczenia niektórych kredytobiorców traktują bardzo poważnie.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.