Umowa deweloperska

Tematyka umowy deweloperskiej ma doniosłe znaczenie dla wielu osób, zarówno deweloperów, jak i nabywców. W praktyce wątpliwości klientów budzi to, od kiedy nabywają własność lokali mieszkalnych na mocy umowy deweloperskiej bądź umów do niej podobnych. Jednoznaczne określenie chwili nabycia nieruchomości szczególnie przydatne jest dla potrzeb prawidłowego rozliczenia podatkowego takiej transakcji.

Umowa deweloperska to umowa zobowiązująca dewelopera do:

– wybudowania na nieruchomości obiektu budowlanego i dokonania czynności prawnych i faktycznych związanych z oddaniem wybudowanego obiektu do użytkowania,

– jak również do ustanowienia w wybudowanym obiekcie odrębnej własności lokali oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu i praw niezbędnych do korzystania z lokalu. Umowa deweloperska obejmuje również zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Umowa deweloperska może również obejmować podobne do opisanych powyżej zobowiązania związane z wybudowaniem domu jednorodzinnego.

Co do zasady więc własność lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego przechodzi na nabywcę dopiero w chwili określonej w akcie notarialnym wykonawczym do umowy deweloperskiej, zwykle z datą zawarcia umowy o skutku rozporządzającym.

Nie znaczy to, że w każdym przypadku tak właśnie określona jest data nabycia nieruchomości.

Zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy w granicach przewidzianych ustawą mogą modyfikować swoje zobowiązania umowne w stosunku do modelu ustawowego albo zawrzeć umowę innego typu, która jest jedynie podobna do umowy uregulowanej w ustawie.

Sporne jest to, czy deweloperowi powinien przysługiwać tytuł własności do nieruchomości lub przynajmniej użytkowanie wieczyste. Moim zdaniem, taki wymóg nie wynika ani z art. 3 p. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani z art. 22 tej ustawy. W polskim prawie, co do zasady, osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, może zawrzeć umowę o skutku zobowiązującym. Taką właśnie umową jest umowa deweloperska. „Niewłaściciel” nie może jedynie skutecznie wywołać skutku rozporządzającego rzeczowej umowy wykonawczej do umowy deweloperskiej.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Skutki awizowania korespondencji od organów administracji publicznej w czasie pandemii

20 sierpnia 2020 r. weszła w życie zmiana art. 98 ust. 2 ustawy z 16 kwietnia 2020 r. o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-COV-2 (Dz.U. z 2020 r. poz. 695 ze zm.).

Zatem czynności organów administracji publicznej, których skutek zależał od doręczenia, jeśli pismo było dwa razy awizowane przez operatora pocztowego, taki skutek od dnia wejścia w życie nowelizacji wywołują.

Komentowany przepis i związane z nim przepisy przejściowe, jak i inne przepisy o doręczeniach wzbudzają wiele wątpliwości interpretacyjnych.
W związku z tym polecam szkolenie na temat doręczeń w sprawach podatkowych, które udostępniłam na UDEMY. W ramach szkolenia istnieje możliwość zadawania pytań do czego bardzo, zwłaszcza w kontekście regulacji związanych z COVID-19, zachęcam.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Jak dobrze przygotować się do spotkania w Kancelarii prawnej w celu uzyskania porady prawnej?

W pierwszej kolejności należy zastanowić się, jakiego zakresu porady prawnej oczekujecie i czego chcecie się dowiedzieć? Warto przemyśleć pytania, które chcecie zadać, a także cel, który chcecie osiągnąć. Podczas pierwszej rozmowy telefonicznej warto poinformować prawnika o tym celu

Często bowiem spotkanie wymaga przygotowania, choćby celem weryfikacji aktualnego stanu prawnego (zwłaszcza ustaw podatkowych). Radca prawny dzięki wieloletniej nauce zawodu połączonej z praktycznym doświadczeniem, jest w stanie udzielić Wam kompleksowej pomocy prawnej. Prawnicy mają dobrą pamięć, ale szybkie tempo ogłaszania nowych aktów prawnych lub wprowadzania zmian w aktach obowiązujących powoduje, że zawsze udzielając pomocy prawnej trzeba sprawdzić treść przepisów.

Jeśli chcecie skonsultować się prawnikiem w kilku różnych sprawach. Należałoby o tym uprzedzić jak najwcześniej. Być może odpowiedź na Wasze pytania wymaga większej ilości spotkań.

Podobnie większa ilość spotkań może być potrzebna wtedy, gdy sprawa jest zawiła lub nietypowa albo, gdy odpowiedź na Wasze pytania wymaga analizy dokumentów (to ostatnie jest regułą).

Jeśli to możliwe, należy przekazać (przynajmniej istotne) dokumenty do analizy w terminie umożliwiającym przygotowanie spotkania. Niekiedy potrzebne będą też dodatkowe wyjaśnienia ustne.

Przykładowo:

pytając o podatkowe aspekty rozliczenia dotacji, konieczne są następujące dane:

otrzymałem dotację od ….

w dniu ….. zawarłem umowę z …./nie zawarłem umowy dotyczącej rozliczenia dotacji

jestem/nie jestem podatnikiem VAT

prowadzę działalność w zakresie ….

dotację przeznaczyłem na, np. zakup majątku obrotowego, środki trwałe, wynagrodzenia pracowników.

Podczas konsultacji, które trwają 30-60 minut nie zawsze jest czas, aby dokładnie i ze skupieniem analizować wszystkie dokumenty. Warto postawić sobie pytanie, na co wolicie przeznaczyć swój czas. Na to, aby prawnik czytał dokumenty, czy też na rzeczową rozmowę o szczegółach sprawy. Wcześniejsze poinformowanie o temacie spotkania i przedstawienie dokumentów, często pozwala uniknąć konieczności umówienia się na kolejne spotkanie.

Każda sprawa jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. Prawnik w dokumentacji może dostrzec więcej istotnych szczegółów, gdy ma na to czas. Niektóre sprawy są bardziej skomplikowane niż się wydaje na pierwszy rzut oka i wymagają przemyślenia odpowiedzi. To prawnik ocenia, czy pytanie jest łatwe, czy nie i ile czasu potrzebuje na udzielenie odpowiedzi. Przed wizytą w kancelarii prawnej można sobie postawić pytanie, co zrobić, aby prawnik mógł udzielić pełniejszej i bardziej korzystnej dla Was spersonalizowanej odpowiedzi.

Nierzadkie są sytuacje, gdy ktoś umawia się na drobną konsultację i z reguły pod koniec spotkania pyta o zupełnie coś innego, co nie jest ani błahe ani drobne. W takiej sytuacji może się zdarzyć, że to, co wykracza poza umówiony zakres usługi zostanie odrębnie wycenione i wyznaczone zostanie odrębne spotkanie. Relacja z prawnikiem jest oparta na zaufaniu. Przed spotkaniem można się zastanowić, czy chcecie, aby prawnik przemyślał swoją odpowiedź, czy lepiej działać z zaskoczenia. Każdy wybierze oczywiście to, co uważa za korzystne dla siebie.