Usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
Skorzystanie z usługi pośrednika powinno ułatwić sprzedaż i wycenę nieruchomości oraz skompletowanie niezbędnej dokumentacji dzięki fachowej wiedzy pośrednika. Jak jest w praktyce? Odpowiedź brzmi, bardzo różnie.
Wielu pośredników rzeczywiście posiada szeroką wiedzę i umiejętności. Niestety jednak zdarzają się również sytuacje, gdy działania pośrednika nie spełniają profesjonalnych standardów np. dokumentacja zawiera błędne informacje (rok budowy, cena, nr księgi wieczystej, nr oferty), czy też że pośrednik działa co najmniej na granicy prawa oraz w sposób budzący wątpliwości co do etyki.
Przykładowo, istnieje grupa pośredników, którzy na jakimś etapie domykania transakcji decydują, że chcą reprezentować dwie strony transakcji. Niemożliwe? A jednak :). Pomimo że interesy stron transakcji nigdy nie są tożsame, mogą one teoretycznie nie być sprzeczne. Standardy etyczne obowiązujące pośredników dopuszczają działanie przez pośrednika na rzecz obu stron transakcji za ich pisemną zgodą. Jeśli taka zgoda nie jest wymuszona, to teoretycznie byłaby ona dopuszczalna. Pojawia się jednak problem praktyczny, gdy początkowo pośrednik działał na rzecz jednej strony transakcji, np. sprzedającego odpłatnie, to na czym miałoby polegać świadczenie identycznej usługi na rzecz drugiej strony transakcji, skoro doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży oraz gromadzenie dokumentów na rzecz sprzedającego jest świadczeniem z istniejącej już wcześniej umowy, a na rzecz kupującego pośrednik żadnych dokumentów nie gromadzi. W istocie mamy więc do czynienia z żądaniem dodatkowej opłaty przez pośrednika od kupującego przy braku świadczenia wzajemnego i w mojej ocenie powinno to, choć jest to kwestia ocenna, prowadzić do nieważności umowy.
Kolejny przykład nierzetelnego działania przez pośredników. Nauczeni umową deweloperską, niektórzy pośrednicy proponują podpisanie rezerwacji obok umowy przedwstępnej sprzedaży istniejącej nieruchomości ( istniejącego lokalu) na rynku wtórnym. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy rezerwacja stanowi jedynie deklarację kupującego, że nieruchomość chce kupić nie otrzymując żadnej deklaracji wzajemnej ze strony sprzedającego.
Co więcej zdarza się, że aby zapewnić o szczerości swoich intencji kupujący ma zapłacić depozyt, który w istocie ma zabezpieczyć wyłącznie roszczenie pośrednika. Szczególnej uwagi wymaga kwestia, kto i według jakich kryteriów decyduje o zwrocie tego depozytu i czy w istocie nie jest to niepotrzebne zabezpieczenie, gdy np. przyszłe strony umowy sprzedaży decydują się na umowę przedwstępną i zadatek.
Pośrednicy również mogą chcieć uczestniczyć w podpisaniu aktu notarialnego i taka praktyka nie budzi wątpliwości. Problematyczna może być natomiast chęć pośredniczenia w kontaktach obu stron z notariuszem, zwłaszcza gdy pośrednik nie jest wystarczająco biegły w kwestiach prawnych.
Osobiście nie jestem entuzjastką takiego rozwiązania, bo wolę mieć pełny i nieograniczony wpływ na treść umowy, ale może być ono korzystne dla wąskiego grona klientów, gdy pośrednik jest doświadczony, zaufany i nie nadużywa zaufania.
Innym przykładem praktyki, której nie oceniam pozytywnie, jest przesyłanie dokumentów właśnie od notariusza, czy od drugiej strony transakcji na ostatnią chwilę przed podpisaniem umowy (np. w dniu poprzedzającym zawarcie umowy). Może to bowiem prowadzić do sytuacji, że klient nie ma wystarczająco dużo czasu na zastanowienie co do umowy, którą ma podpisać.
Jako prawnik zajmuję się weryfikacją umów pośrednictwa w krótkich terminach dopasowanych do realiów obrotu prawnego.
Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania pomocy prawnej w konkretnej sprawie, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Postanowienie SN z dnia 3 lutego 2022 r. (sygn. akt II CSKP 371/22)