Kategoria: nieruchomości

Opublikowane w

Odpowiedzialność za odśnieżanie nieruchomości

Podczas zimy szczególnie istotne jest utrzymanie w czystości nieruchomości (zwłaszcza drogowych). Właścicielami dróg mogą być podmioty prawa publicznego (drogi publiczne) lub podmioty prywatne w odniesieniu do dróg wewnętrznych. Za utrzymanie w czystości nieruchomości co do zasady odpowiada jej właściciel, ponieważ jest to obowiązek związany z wykonywaniem prawa własności, lub zarządca.

Właściciele nieruchomości lub ich zarządcy zobowiązani są do zapewnienia utrzymania czystości i porządku, m.in. przez uprzątnięcie błota, śniegu, czy lodu, nie tylko z ich własnej nieruchomości, ale też z chodników położonych wzdłuż ich nieruchomości. Za takie chodniki uznaje się wydzielone części drogi publicznej, służące do ruchu pieszego, znajdujące się bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Omawiany obowiązek nie obejmuje sprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.

Zakres odpowiedzialności zarządcy drogi publicznej wyznacza ustawa o drogach publicznych.

Odpowiedzialność za utrzymanie czystości, w tym odśnieżanie kształtuje się odmiennie, gdy nieruchomością prywatną włada jeden lub kilku współwłaścicieli niż w sytuacji, gdy na nieruchomości znajduje się budynek z wieloma lokalami, a przynajmniej w stosunku do jednego z tych lokali została ustanowiona odrębna własność. Zasadą jest nałożenie obowiązków właściciela nieruchomości w tym ostatnim przypadku na osobę sprawującą zarząd nieruchomością wspólną, zarówno w odniesieniu do obowiązków wynikających z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminie, jak i obowiązków wynikających z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

Niekiedy można spotkać się z informacjami, że odpowiedzialność za odśnieżanie ponosi najemca. Czy jest to prawda? Odpowiedź brzmi: to zależy. Prawdziwość tego twierdzenia zależy od tego, jak są ukształtowane stosunki własnościowe na nieruchomości oraz od treści umowy z najemcą. Dochodzenie odpowiedzialności od najemcy może wiązać się z ryzykiem przegrania sprawy z uwagi na skierowanie powództwa przeciwko niewłaściwej osobie. Może to skutkować całkowitą utratą roszczenia, a także koniecznością poniesienia wysokich kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa przez profesjonalnego pełnomocnika strony pozwanej. Za przyjęciem odpowiedzialności zarządcy przemawia dodatkowo to, że powinien on posiadać odpowiednie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu. W celu uzyskania porady prawnej w konkretnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Sukces! Zmieniona ulga mieszkaniowa w Polskim Ładzie

Ustawa o Polskim Ładzie została przegłosowana przez Sejm i trafiła do Senatu. Nowa wersja ustawy różni się od pierwotnej, choć nadal nie spełnia oczekiwań środowiska doradców podatkowych, którzy najpełniej reprezentują interesy podatników.

Nadzieję daje nowa zmiana w uldze mieszkaniowej dotyczącej rozliczania sprzedaży poza działalnością gospodarczą nieruchomości zakupionej na kredyt. Według nowej wersji Polskiego Ładu, kredyt ten można rozliczać w ramach ulgi mieszkaniowej. Wyraźne dopuszczenie takiej możliwości to duża zmiana na korzyść podatników. Choć zmiana ma charakter doprecyzowujący może w przyszłości znacząco ułatwić rozliczenia podatku dochodowego od dochodu uzyskanego sprzedaży nieruchomości.

„Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki
na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki),
zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem
majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te
odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach
uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a–c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).”

Potwierdza to, że warto sygnalizować nieprawidłowości w ustawie. Im więcej takich głosów tym większa szansa na ich uwzględnienie. Dlatego zachęcam do kontaktu osoby, które zetknęły się z przepisami niejasnymi, które rodzą wątpliwości interpretacyjne. Głos doradcy podatkowego w tego typu sprawach daje szanse na zmianę sytuacji prawnej.

 

Tekst ma charakter popularyzatorski i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Autorka nie odpowiada za wykorzystanie wpisu. W celu uzyskania porady prawnej w konkretnej sprawie proszę o kontakt mailowy lub telefoniczny.

Opublikowane w

Komentarz dr Agnieszki Zając dla Gazety Prawnej – ulga na spłatę kredytu przy sprzedaży nieruchomości

W dniu dzisiejszym ukazał się na łamach Dziennika Gazety Prawnej (Nr 94 z 18.05.2021, s. 2) komentarz mec. A. Zając dotyczący ulgi na spłatę kredytu przy sprzedaży nieruchomości. Z publikacji wynika, że w przedmiocie spłaty kredytu mieszkaniowego z ceny sprzedaży nieruchomości wydawanych jest sporo interpretacji na korzyść podatników. Brak interpretacji może spowodować wszczęcie postępowania podatkowego wobec osób, które skorzystają ze zwolnienia na spłatę kredytu. Jest to prawdopodobne tym bardziej, że niektóre składy orzekające sądów administracyjnych przyjmują pogląd, że ze zwolnienia może skorzystać spłata kredytu, ale zaciągniętego na zakup innej nieruchomości, niż ta, która jest sprzedawana. Uzyskanie interpretacji korzystnej dla podatnika chroni podatnika, który zastosował się do interpretacji.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej w konkretnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Podział nieruchomości quoad usum

Umowa o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) określa sposób korzystania z nieruchomości.

Ustawa nie wymaga sporządzenia tej umowy w formie aktu notarialnego. Niekiedy jednak sporządzenie umowy o podział nieruchomości do korzystania w formie aktu notarialnego ze względu na okoliczności faktyczne i prawne może być przydatne.

Umowa ta  ma charakter obligacyjny (tak trafnie wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, sygn. III Ca 110/14). W literaturze można też spotkać pogląd przeciwny (moim zdaniem nietrafny). W tym kontekście można zwrócić uwagę na orzecznictwo dotyczące skuteczności wyłącznie między stronami umowy, umowy o podział do korzystania zawieranej przez pierwszego nabywcę lokalu z deweloperem.

W związku z obligacyjnym charakterem czynności omawianego podziału, ustawodawca nie wymaga również, aby ten podział był zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w konkretnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Waloryzacja kosztów przy sprzedaży nieruchomości – oszczędności podatkowe

Wiele osób uważa, że samodzielnie potrafi rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości. Osobom, które mają takie odczucie, chciałabym zadać pytanie, czy w swoim PIT-39 uwzględniły waloryzację kosztów nabycia nieruchomości?

Dlaczego warto o waloryzacji pamiętać i ile oszczędności może ona przynieść? Przykładowo, jeśli dochód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 100.000 zł, to podatek należny wyniesie 19.000 zł. Jeśli jednak uwzględnimy waloryzację w kwocie 10.000 zł, podatek wyniesie 17.000 zł. Oszczędność wynosi w tym przypadku 2.000 zł. Co ważne, skorzystanie z odliczenia nie wymaga żadnych dodatkowych czynności, które byłyby oceniane z punktu widzenia klauzuli unikania opodatkowania itp. Możliwość uwzględnienia waloryzacji wynika bowiem wprost z ustawy.

Waloryzacja jest możliwa od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Oczywiście waloryzacja kosztów istotna jest wtedy, gdy nie możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego albo możemy z niego skorzystać tylko w ograniczonym zakresie.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Umowa deweloperska

Tematyka umowy deweloperskiej ma doniosłe znaczenie dla wielu osób, zarówno deweloperów, jak i nabywców. W praktyce wątpliwości klientów budzi to, od kiedy nabywają własność lokali mieszkalnych na mocy umowy deweloperskiej bądź umów do niej podobnych. Jednoznaczne określenie chwili nabycia nieruchomości szczególnie przydatne jest dla potrzeb prawidłowego rozliczenia podatkowego takiej transakcji.

Umowa deweloperska to umowa zobowiązująca dewelopera do:

– wybudowania na nieruchomości obiektu budowlanego i dokonania czynności prawnych i faktycznych związanych z oddaniem wybudowanego obiektu do użytkowania,

– jak również do ustanowienia w wybudowanym obiekcie odrębnej własności lokali oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu i praw niezbędnych do korzystania z lokalu. Umowa deweloperska obejmuje również zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Umowa deweloperska może również obejmować podobne do opisanych powyżej zobowiązania związane z wybudowaniem domu jednorodzinnego.

Co do zasady więc własność lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego przechodzi na nabywcę dopiero w chwili określonej w akcie notarialnym wykonawczym do umowy deweloperskiej, zwykle z datą zawarcia umowy o skutku rozporządzającym.

Nie znaczy to, że w każdym przypadku tak właśnie określona jest data nabycia nieruchomości.

Zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy w granicach przewidzianych ustawą mogą modyfikować swoje zobowiązania umowne w stosunku do modelu ustawowego albo zawrzeć umowę innego typu, która jest jedynie podobna do umowy uregulowanej w ustawie.

Sporne jest to, czy deweloperowi powinien przysługiwać tytuł własności do nieruchomości lub przynajmniej użytkowanie wieczyste. Moim zdaniem, taki wymóg nie wynika ani z art. 3 p. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ani z art. 22 tej ustawy. W polskim prawie, co do zasady, osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, może zawrzeć umowę o skutku zobowiązującym. Taką właśnie umową jest umowa deweloperska. „Niewłaściciel” nie może jedynie skutecznie wywołać skutku rozporządzającego rzeczowej umowy wykonawczej do umowy deweloperskiej.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.