Tag: prawo rzeczowe

Opublikowane w

Skutki zgody sądu na czynność, która przekracza zwykły zarząd nieruchomością – Postanowienie SR W-wa Mokotów z 9 czerwca 2022 r., I Ns 614/21

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na czynność przekraczającą zwykły zarząd  stanowi akt wewnętrzny współwłaścicieli, którzy podejmując decyzję o dokonaniu czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, składają stosowne oświadczenie woli. Nie może być udzielona ex post. Co do zasady forma udzielenia zgody jest dowolna. Skutki dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd bez zgody wszystkich współwłaścicieli zależą od tego, jaka czynność została w ten sposób zrealizowana: prawna, faktyczna czy urzędowa.

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli o dokonaniu czynności przekraczającej zwykły zarząd może rozstrzygnąć sąd postanowieniem o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zarządu zwykłego lub na rozporządzenie. Postępowanie sądowe w tym przedmiocie wszczyna się na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę.

Niestety przepisy prawa nie określają wyraźnie, jakie skutki wywołuje takie orzeczenie sądu. W judykaturze trafnie przyjmuje się, że w treści postanowienia sąd wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa jego faktyczne i prawne ramy. Ponadto, orzecznictwo wskazuje, że  w wyniku rozstrzygnięcia (zezwolenia) sądu wskazanej czynności zarządu dokonują upoważnieni współwłaściciele. Jeśli dotyczy to czynności prawnej, dokonują jej oni we własnym imieniu, ale na rachunek pozostałych, niedziałających współwłaścicieli.

Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zamierzona czynność zarządu nie może również prowadzić do pokrzywdzenia niektórych ze współwłaścicieli. (komentarz do art. 199 k.c., red. E. Gniewek 2017, Legalis i powołana tam literatura przedmiotu).

Artykuł 199 k.c. nie reguluje jednoznacznie skutków orzeczenia sądu, co może rodzić problemy praktyczne dotyczące tego, kto i na jakich zasadach ma uczestniczyć w czynności objętej zgodą i jak zabezpieczyć interes osób niebiorących udziału w czynności. Regulacja ta mogłaby i powinna być bardziej precyzyjna.

 

Artykuł ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej pomocy prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub e-mailowy.

Opublikowane w

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy do czasu zasiedzenia – przełomowe orzeczenie 7 sędziów SN

3 kwietnia 2024 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów wydał uchwałę sygn. III CZP 103/22 i rozstrzygnął, czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia? W uchwale Sąd orzekł, że ​utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia. Orzeczenie to przełamało dotychczasową linię orzeczniczą.

W związku z tym właściciele, którzy utracili swoje nieruchomości, mogą dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy uwzględniając jednak termin przedawnienia roszczeń.

Moja kancelaria reprezentuje klientów w procesach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Istnieje również możliwość umówienia konsultacji w celu ustalenia, czy upłyną termin przedawnienia odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi w związku z tym odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej pomocy prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub e-mailowy.

 

Opublikowane w

Kto jest właścicielem ogrodzenia?

Ogrodzenie jest to urządzenie budowlane służące ochronie gruntu. Własność ogrodzenia przysługuje w zależności od tego, na czyjej znajduje się nieruchomości. Jeśli ogrodzenie znajduje się w granicy działki stanowi współwłasność współwłaścicieli, za wyjątkiem należących do rzadkości przypadków, gdy ogrodzenie nie jest związane trwale z gruntem i można odłączyć je bez istotnej zmiany lub uszkodzenia.

 

Przy okazji podkreślenia wymaga, że utrzymanie ogrodzenia nie jest tożsame z jego wzniesieniem. Przyjmuje się domniemanie, że ten kto wznosi ogrodzenie, czyni to w celu ochrony własnej nieruchomości.

Wzniesienie ogrodzenia na cudzym gruncie bez zgody właściciela może skutkować procesem i obowiązkiem rozebrania takiego ogrodzenia oraz obowiązkiem zapłaty odszkodowania za to, że ten ostatni w pełni nie może korzystać ze swojego gruntu. Kodeks cywilny reguluje też szczególny przypadek wzniesienia budynku na cudzym gruncie. Budynek takie nie może stanowić przedmiotu odrębnej własności i należy do właściciela gruntu, którego prawo własności zostało naruszone.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Pierwokup, czy „pierwonabycie”?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przepisy o pierwokupie interpretuje się ściśle. W nurt ten wpisuje się potwierdzenie zakazu umownego rozszerzenia prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek darowizny.

Sąd Najwyższy potwierdza jednak, że zasada swobody umów dopuszcza umowne zastrzeżenie przez strony uprawnienia do pierwszeństwa zakupienia a nawet innego sposobu nabycia rzeczy (lub praw) na wypadek innej czynności niż sprzedaż. „Uprawienie takie nie będzie jednak ani prawem pierwokupu, ani jego poszerzoną odmianą, lecz stosunkiem umownym samoistnym (swoistym prawem „pierwonabycia”), do którego – ewentualnie – tylko w drodze analogii można by stosować niektóre przepisy o prawie pierwokupu.”

tak cyt. Uchwała SN z 16.2.1996 r., III CZP 10/96.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Pułapki w obrocie nieruchomościami

W związku pandemią wzrosło zainteresowanie zakupem działek na terenach podmiejskich, w przeszłości wykorzystywanych na cele rolnicze. Chciałaby uczulić na kilka wybranych trudności, na które można napotkać przy zakupie takiej nieruchomości. Rozważając kupno nieruchomości warto zwrócić uwagę na takie kwestie, jak to, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną oraz czy na nieruchomości znajdują się las lub wody płynące. Niestety obrót nieruchomościami rolnymi oraz lasami podlega ograniczeniom. Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 1 hektara obwarowana jest ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wśród których można wymienić obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolników oraz przysługujące temu podmiotowi uprawnienie do pierwokupu nieruchomości rolnych objętych ustawą. Także Lasom państwowym przysługuje uprawnienie do pierwokupu terenu oznaczonego jako las lub obszar, który ma być zalesiony. Sprzedaż nieuwzględniająca konieczności uzyskania zgody Dyrektora KOWR lub z pominięciem uprawnienia do pierwokupu skutkuje nieważnością umowy. Natomiast właścicielem wód płynących jest Skarb Państwa. Nie można skutecznie sprzedać, np. kawałka rzeki, innemu podmiotowi. Stąd tak istotne jest zwrócenie uwagi na te kwestie rozważając zakup nieruchomości.

Ponadto, szczególne reguły sprzedaży dotyczą:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

5) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

6) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Dodatkowo, w akcie notarialnym powinna znaleźć się (z uwagi na doniosłe znaczenie praktyczne) klauzula, że w stosunku do nieruchomości sprzedawanej zachodzą przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej oraz opłaty planistycznej. Niestety, zdarza się, że strony nie wiedzą o konieczności uiszczenia tych opłat, które mogą opiewać na znaczne kwoty.

Jako zarzewie potencjalnych sporów można też wskazać określenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Powyżej wskazałam hasłowo tylko niektóre z sytuacji, które mogą mieć miejsce w związku z obrotem nieruchomościami. Analiza konkretnych pojęć, którymi posługuje się ustawodawca, często wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Decydując się na zakup wybranej nieruchomości warto poświęcić więcej czasu, aby dokładnie przeanalizować jej stan stan faktyczny i prawny (kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielem, jakie ograniczenia rzeczowe lub obligacyjne napotyka wykonywanie prawa własności, czy na nieruchomości znajdują się obiekty, które mogłyby być uznane za samowolę budowlaną), a w razie wątpliwości skonsultować się ze specjalistą, zwłaszcza, gdy marzy nam się działka z lasem lub jeziorem.

Popełnione przy zakupie lub sprzedaży błędy mogą bowiem mieć nieodwracalne skutki.

Także przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie są jednoznaczne. Zagadnienia te są jednak tak rozległe, że zasługują na odrębny wpis.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.