W związku pandemią wzrosło zainteresowanie zakupem działek na terenach podmiejskich, w przeszłości wykorzystywanych na cele rolnicze. Chciałaby uczulić na kilka wybranych trudności, na które można napotkać przy zakupie takiej nieruchomości. Rozważając kupno nieruchomości warto zwrócić uwagę na takie kwestie, jak to, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną oraz czy na nieruchomości znajdują się las lub wody płynące. Niestety obrót nieruchomościami rolnymi oraz lasami podlega ograniczeniom. Sprzedaż nieruchomości rolnej powyżej 1 hektara obwarowana jest ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wśród których można wymienić obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolników oraz przysługujące temu podmiotowi uprawnienie do pierwokupu nieruchomości rolnych objętych ustawą. Także Lasom państwowym przysługuje uprawnienie do pierwokupu terenu oznaczonego jako las lub obszar, który ma być zalesiony. Sprzedaż nieuwzględniająca konieczności uzyskania zgody Dyrektora KOWR lub z pominięciem uprawnienia do pierwokupu skutkuje nieważnością umowy. Natomiast właścicielem wód płynących jest Skarb Państwa. Nie można skutecznie sprzedać, np. kawałka rzeki, innemu podmiotowi. Stąd tak istotne jest zwrócenie uwagi na te kwestie rozważając zakup nieruchomości.
Ponadto, szczególne reguły sprzedaży dotyczą:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
5) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
6) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Dodatkowo, w akcie notarialnym powinna znaleźć się (z uwagi na doniosłe znaczenie praktyczne) klauzula, że w stosunku do nieruchomości sprzedawanej zachodzą przesłanki naliczenia opłaty adiacenckiej oraz opłaty planistycznej. Niestety, zdarza się, że strony nie wiedzą o konieczności uiszczenia tych opłat, które mogą opiewać na znaczne kwoty.
Jako zarzewie potencjalnych sporów można też wskazać określenie dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Powyżej wskazałam hasłowo tylko niektóre z sytuacji, które mogą mieć miejsce w związku z obrotem nieruchomościami. Analiza konkretnych pojęć, którymi posługuje się ustawodawca, często wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Decydując się na zakup wybranej nieruchomości warto poświęcić więcej czasu, aby dokładnie przeanalizować jej stan stan faktyczny i prawny (kto jest jej właścicielem lub współwłaścicielem, jakie ograniczenia rzeczowe lub obligacyjne napotyka wykonywanie prawa własności, czy na nieruchomości znajdują się obiekty, które mogłyby być uznane za samowolę budowlaną), a w razie wątpliwości skonsultować się ze specjalistą, zwłaszcza, gdy marzy nam się działka z lasem lub jeziorem.
Popełnione przy zakupie lub sprzedaży błędy mogą bowiem mieć nieodwracalne skutki.
Także przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie są jednoznaczne. Zagadnienia te są jednak tak rozległe, że zasługują na odrębny wpis.
Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.
Postanowienie SN z dnia 3 lutego 2022 r. (sygn. akt II CSKP 371/22)