Tag: najem

Opublikowane w

Czy ogródek na ROD jest nieruchomością?

 

Pomimo że szczyt zagrożenia episemicznego SARS-cov2 dawno już za nami, nie słabnie zainteresowanie działkami na ROD. Ich ceny utrzymują się na dość wysokim poziomie a nawet rosną. Jakie skutki prawne wywołuje zatem tego typu inwestycja i czy ogródek na ROD jest wart swojej ceny?

W myśl art. 45 rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na ruchomości, które nie są nieruchomościami oraz nieruchomości. Zgodnie z art. 46§ 1 kc, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Działki w rozumieniu ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych stanowią jednostki przestrzenne rodzinnego ogrodu działkowego (ROD), których powierzchnia nie może przekraczać 500 m2, służącą zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji.

ROD zakładane i prowadzone są przez stowarzyszenia działkowe na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. Natomiast ustanowienie prawa do działki na rzecz działkowca następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawieranej pomiędzy działkowcem a stowarzyszeniem działkowym.

W oparciu o przepisy ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, działkowcem jest pełnoletnia osoba fizyczna uprawniona do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki.

Wynika z tego, że działki na ROD nie są nieruchomościami, a działkowcom – osobom fizycznym przysługuje jedynie uprawnienie do odpłatnego korzystania z tych działek. Przez umowę dzierżawy działkowej stowarzyszenie ogrodowe zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe.

Zakup działki na ROD może być atrakcyjną opcją dla osób fizycznych, które chciałby korzystać z tego typu terenów zielonych. Trzeba jednak mieć na uwadze, że zamieszkanie na ogródku działkowym może przynieść niemiłe konsekwencje opisane w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych.

Dla potrzeb podatkowych opisane powyżej kategorie praw oraz rzeczy nie zostały odrębnie zdefiniowane. W praktyce pojawia się problem, czy dochód ze sprzedaży ogródka działkowego jest dochodem ze sprzedaży nieruchomości. Kwestia ta nie jest wyraźnie uregulowana w ustawie. W interpretacjach wprawdzie pojawia się stanowisko, zgodnie z którym dochód ze sprzedaży ogródka nie jest dochodem ze sprzedaży nieruchomości. Wprawdzie interpretacje nie tworzą nowego stanu prawnego i mają zastosowanie wyłącznie do konkretnych stanów faktycznych, dla których zostały wydane, jednakże kierunek wykładni przyjęty przez organy podatkowe jest raczej korzystny dla nabywców ogródków na ROD.

 

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Zakaz eksmisji zniesiony

Zgodnie z art. 15zzu ust. 1 ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten przewidywał kilka wyjątków od zakazu eksmisji.

Właściciele mieszkań poprzez swoich pełnomocników w skargach do rzecznika praw obywatelskich podnosili, że skoro nie ma obowiązku noszenia maseczek, izolacji oraz testowania, zakaz eksmisji ogranicza prawo własności w sposób niekonstytucyjny i nieuzasadniony.

W odpowiedzi na dynamicznie zmieniające się okoliczności zakaz eksmisji został zniesiony z dniem 15 kwietnia 2022 r., czyli jeszcze przed zniesieniem stanu epidemii w dniu 16 maja 2022 r. Co ciekawe zostało to uczynione ustawą o pomocy obywatelom Ukrainy … (w celu zwiększenia podaży mieszkań?)

Właściciele znów mogą egzekwować swoje prawa a konsumenci w trudnej sytuacji ekonomicznej mogą spodziewać się jeszcze większych trudności.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Na co uważać przy umowie najmu zawieranej przez pośrednika

Osoby chcące zawrzeć umowę najmu często wyobrażają sobie, że udział w transakcji pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami, sprawia że transakcja taka jest bardzo bezpieczna, a zawierana umowa dobrze chroni interesy jej stron. Udział wykwalifikowanego pośrednika w praktyce usypia czujność stron umowy.

Czy rzeczywiście pośrednik gwarantuje bezpieczeństwo umowy?

Praktyka pokazuje, że nie zawsze tak jest. W umowach najmu, których tekst przygotowują pośrednicy, można trafić na klauzule niedozwolone oraz sprzeczne z prawem, a także nadużywanie praw podmiotowych przez podmioty o silniejszej pozycji ekonomicznej oraz inne nieuczciwe praktyki.

Szczególnie niekorzystna może być sytuacja, gdy pośrednik reprezentuje obie strony umowy, których interesy z reguły nie są tożsame.

Teksty umów najmu zawieranych z udziałem pośredników nieruchomości strony umowy otrzymują często w późnych godzinach wieczornych w dniu poprzedzającym wyznaczony termin zawarcia umowy. Mimo to proponuję klientom mojej Kancelarii konsultowanie tych umów z radcą prawnym. Po podpisaniu umowy często obrona praw strony umowy może być utrudniona.

 

Wpis ma charakter popularyzatorski i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści wpisu. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Rozliczenie napraw w wynajmowanym mieszkaniu

Skąd wziął się pomysł na wpis? Stan niepewności co do zakresu obowiązków stron umowy związanych z dbałością o przedmiot najmu jest stresujący zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Myślę więc, że wpis będzie przydatny, dla osób, które zajmują się wynajmowaniem mieszkań oraz dla osób, które są najemcami lokali mieszkalnych. Znajomość ustawy w tym zakresie pozwoli na łatwiejsze dokonanie wzajemnych rozliczeń w poczuciu, że obowiązki stron są z góry określone, a o „zabezpieczenie” interesu prawnego stron umowy zadbał ustawodawca zgodnie z zasadą równości stron stosunku cywilnoprawnego.

Obowiązki wynajmującego oraz najemcy, a także odpowiadające tym obowiązkom uprawnienia, w sposób szczególny uregulowane zostały w art. 6 a i 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z z 21 czerwca 2001 r., tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 611 (dalej ustawa). Komentowana regulacja dotyczy lokalu mieszkalnego w rozumieniu tej ustawy będącego przedmiotem najmu. Lokal, to w myśl ustawy, lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych niebędący pomieszczeniem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w tym w celach wypoczynkowych i innych. Czyli, jak wyliczono w art. 2 ust. 1 p. 4 ustawy, szczególne zawarte w niej normy nie dotyczą hoteli, pensjonatów, czy internatów. Potrzeb mieszkaniowych nie mają inne podmioty niż osoby fizyczne. Zatem wydaje się, że  rygorom ustawy podlega umowa z najemcą będącym osobą fizyczną i to tylko osobą, która ma mieszkać w lokalu. Jeśli lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i należy do osoby prywatnej, strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki podczas trwania umowy najmu co do utrzymania przedmiotu najmu będącego w tym przypadku lokalem mieszkaniowym, ale także nieruchomości, na której się znajduje lokal mieszkaniowy.

Jeśli jednak umowa nie zawiera odmiennej treści, to obowiązkiem wynajmującego jest:

1/ zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami;

2/ utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytków mieszkańców oraz jego otoczenia;

3/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 2;

4/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków, napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.

Natomiast najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca ma także obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Ponadto, najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą), trzonów kuchennych, kuchni, grzejników wody przepływowej (gazowych elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Dodatkowo najemca zobowiązany jest do naprawy oraz konserwacji:

  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów), etażowego centralnego ogrzewania (a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany),
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych (w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności),
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi oraz okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych).

Jeśli wynajmującemu zależy na tym, aby zachować wpływ na naprawy, które są w gestii najemcy, powinien to zaznaczyć w umowie. Może się zdarzyć, że wynajmujący chciałby, aby np. naprawy dokonała osoba o określonych kwalifikacjach, a nie przypadkowa. Natomiast najemca w zasadzie nie ma obowiązku, gdy umowa nie stanowi inaczej, przekazywania wynajmującemu informacji na temat drobnych napraw, z którymi związane wydatki pokrywa z „własnej kieszeni”.

Najemca powinien poinformować wynajmującego o naprawach, które obciążają wynajmującego. Jeśli sposób rozliczenia nie został wyraźnie uzgodniony, najemca może mieć trudności w dochodzeniu zwrotu poniesionych wydatków. Podstawą do rozliczenia stron jest umowa wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym oraz rachunki lub faktury i dowody zapłaty. W praktyce zarówno stan lokalu w chwili wydania, jak i naprawy i konserwacje dokumentuje się zdjęciami.

Odrębnie uregulowane zostało dokonywanie ulepszeń przez najemcę oraz prawa i obowiązki stron umowy najmu po zakończeniu najmu.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.