Kategoria: prawo cywilne

Opublikowane w

Rozliczenie napraw w wynajmowanym mieszkaniu

Skąd wziął się pomysł na wpis? Stan niepewności co do zakresu obowiązków stron umowy związanych z dbałością o przedmiot najmu jest stresujący zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Myślę więc, że wpis będzie przydatny, dla osób, które zajmują się wynajmowaniem mieszkań oraz dla osób, które są najemcami lokali mieszkalnych. Znajomość ustawy w tym zakresie pozwoli na łatwiejsze dokonanie wzajemnych rozliczeń w poczuciu, że obowiązki stron są z góry określone, a o „zabezpieczenie” interesu prawnego stron umowy zadbał ustawodawca zgodnie z zasadą równości stron stosunku cywilnoprawnego.

Obowiązki wynajmującego oraz najemcy, a także odpowiadające tym obowiązkom uprawnienia, w sposób szczególny uregulowane zostały w art. 6 a i 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z z 21 czerwca 2001 r., tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 611 (dalej ustawa). Komentowana regulacja dotyczy lokalu mieszkalnego w rozumieniu tej ustawy będącego przedmiotem najmu. Lokal, to w myśl ustawy, lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych niebędący pomieszczeniem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w tym w celach wypoczynkowych i innych. Czyli, jak wyliczono w art. 2 ust. 1 p. 4 ustawy, szczególne zawarte w niej normy nie dotyczą hoteli, pensjonatów, czy internatów. Potrzeb mieszkaniowych nie mają inne podmioty niż osoby fizyczne. Zatem wydaje się, że  rygorom ustawy podlega umowa z najemcą będącym osobą fizyczną i to tylko osobą, która ma mieszkać w lokalu. Jeśli lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i należy do osoby prywatnej, strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki podczas trwania umowy najmu co do utrzymania przedmiotu najmu będącego w tym przypadku lokalem mieszkaniowym, ale także nieruchomości, na której się znajduje lokal mieszkaniowy.

Jeśli jednak umowa nie zawiera odmiennej treści, to obowiązkiem wynajmującego jest:

1/ zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami;

2/ utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytków mieszkańców oraz jego otoczenia;

3/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 2;

4/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków, napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.

Natomiast najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno- sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca ma także obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Ponadto, najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą), trzonów kuchennych, kuchni, grzejników wody przepływowej (gazowych elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą.

Dodatkowo najemca zobowiązany jest do naprawy oraz konserwacji:

  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych (łącznie z wymianą zużytych elementów), etażowego centralnego ogrzewania (a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany),
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych (w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności),
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi oraz okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych).

Jeśli wynajmującemu zależy na tym, aby zachować wpływ na naprawy, które są w gestii najemcy, powinien to zaznaczyć w umowie. Może się zdarzyć, że wynajmujący chciałby, aby np. naprawy dokonała osoba o określonych kwalifikacjach, a nie przypadkowa. Natomiast najemca w zasadzie nie ma obowiązku, gdy umowa nie stanowi inaczej, przekazywania wynajmującemu informacji na temat drobnych napraw, z którymi związane wydatki pokrywa z „własnej kieszeni”.

Najemca powinien poinformować wynajmującego o naprawach, które obciążają wynajmującego. Jeśli sposób rozliczenia nie został wyraźnie uzgodniony, najemca może mieć trudności w dochodzeniu zwrotu poniesionych wydatków. Podstawą do rozliczenia stron jest umowa wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym oraz rachunki lub faktury i dowody zapłaty. W praktyce zarówno stan lokalu w chwili wydania, jak i naprawy i konserwacje dokumentuje się zdjęciami.

Odrębnie uregulowane zostało dokonywanie ulepszeń przez najemcę oraz prawa i obowiązki stron umowy najmu po zakończeniu najmu.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Przedawnienie zobowiązania podatkowego podczas pandemii

Zbliża się koniec roku a wraz z nim upływ terminu przedawnienia zobowiązań podatkowych w podatku dochodowym za 2014 rok oraz w podatku od towarów i usług za poszczególne miesiące od stycznia do listopada 2015 r. W związku z tym odnotować można wzmożoną aktywność organów podatkowych, nakierowaną na przerwanie lub zawieszenie terminu przedawnienia oraz zakończenie postępowania wymiarowego za wymienione okresy.

Co zmieniło się w tym roku w odniesieniu do lat poprzednich? Z pewnością zmiana polega na tym, że poszukiwanie odpowiedzi na pytania proceduralne oraz z zakresu prawa materialnego musi być poprzedzone analizą regulacji poszczególnych „tarcz antykryzysowych”.

Zgodnie z art. 15zzr ust. 1 pkt 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych – w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, bieg przewidzianych przepisami prawa administracyjnego terminów przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu. Okresu zawieszenia biegu terminu przedawnienia nie wlicza się zatem do łącznego okresu przedawnienia. Cytowany przepis został już (tzn. z dniem 16 maja 2020 r.) uchylony poprzez art. 46 p. 2 ustawy z 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych związanych z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (tarcza antykryzysowa 3.0). Wątpliwości pozostały. Przepis nie rozstrzygał wyraźnie, czy terminy, których dotyczył obejmowały również przedawnienie zobowiązań podatkowych. W zależności od tego, jaką odpowiedź przyjmie organ podatkowy, termin przedawnienia zobowiązania podatkowego może wydłużyć się o 70 dni.

Jeśli zbliża się upływ terminu przedawnienia Twojego zobowiązania podatkowego, a nie masz pewności, jak się zachować wobec szczególnie intensywnych działań organu pod koniec roku, skontaktuj się z doradcą podatkowym. Interesy organu podatkowego i podatnika są w tym przypadku sprzeczne. Zatem wyjaśnienia uzyskane od organu podatkowego mogą uwzględniać jedynie korzyść fiskalną dla budżetu Państwa.

Więcej informacji na temat zamrożenia w związku z COVID-19 terminów sądowych i procesowych znajdziecie w kursie nt. czasu i miejsca kontroli przestrzegania prawa podatkowego, który już wkrótce udostępnię na UDEMY.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Przedawnienie zobowiązań w prawie cywilnym a COVID-19

Przepisy „tarcz antykryzysowych” nie wydłużyły terminu przedawnienia zobowiązań w prawie cywilnym, choć terminy procesowe były zawieszone („zamrożone”) przez ponad 2 miesiące. Termin przedawnienia zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym zasadniczo wynosi 6 lat, a w odniesieniu do roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń z działalności gospodarczej 3 lata. Bieg terminu przedawnienia liczy się od dnia wymagalności roszczenia. Co do zasady upływa on 31 grudnia danego roku.

Ewentualne problemy z doręczeniami w czasie pandemii utrudniające przerwanie lub zawieszenie biegu terminu przedawnienia w zależności od okoliczności faktycznych i prawnych, moim zdaniem, w niektórych przypadkach będzie można zakwalifikować, jako siłę wyższą.

W myśl art. 121 p. 4 Kodeksu cywilnego, bieg terminu przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju – przez czas trwania przeszkody.

Za siłę wyższą może być też uznana kwarantanna lub zakaz prowadzenia działalności określonego rodzaju. Sposób interpretacji przepisów o sile wyższej nie został jeszcze w kontekście pandemii covid-19 ugruntowany.

Jeśli więc mamy wierzytelności, a zwłaszcza te wymagalne, nie należy zwlekać z pozwem lub zawezwaniem do próby ugodowej, licząc na przedłużenie możliwości ich dochodzenia.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Prowadzenie spraw bez zlecenia

W praktyce życia codziennego często spotyka się sytuacje, gdy ktoś działa za inną osobę. Takie działanie może wiązać się na przykład z ponoszeniem za kogoś wydatku oraz późniejszym zwrotem zapłaconej kwoty przez rzeczywistego nabywcę. Opisane tutaj sytuacje w prawie określa się mianem prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia polega na tym, że ktoś zaciąga zobowiązanie w swoim imieniu, ale na rzecz innej osoby.

Dopiero potwierdzenie takiej czynności wobec osoby trzeciej przez rzeczywistego nabywcę w odpowiedni przewidziany prawem sposób (np. oświadczenie właściwie reprezentowanego zarządu spółki z o.o. w sprawach nie przekraczających zwykłego zarządu, a uchwała wspólników w sprawach, które zwykły zarząd przekraczają) powoduje, że ze skutkiem wstecznym mamy do czynienia ze stosunkiem zlecenia.

Prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia ma obowiązek poinformowania osoby, którą chciałby reprezentować o tym fakcie.

Przysługuje mu również uprawnienie do uzyskania zwrotu poniesionych wydatków od osoby reprezentowanej, o ile te wydatki były uzasadnione.

Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.

Opublikowane w

Skutki podatkowe charytatywnej zbiórki pieniędzy

Grudzień …, czas prezentów. W związku z nadchodzącymi Świętami Bożego Narodzenia bardzo aktualny jest temat skutków podatkowych zbiórek pieniędzy organizowanych przez różne podmioty z okazji Świąt.

Darowizny pieniędzy otrzymane przez osoby fizyczne podlegają podatkowi od spadków i darowizn. Darowizny dla osób fizycznych od osób obcych są zwolnione od podatku od spadków i darowizn, o ile nie przekraczają kwoty 4902 zł w okresie
5 lat w odniesieniu do tej samej osoby.

Neutralność podatkowa organizatorów zbiórek charytatywnych nie wynika bezpośrednio z ustawy. Stanowisko, że organizatorzy zbiórki są tylko pośrednikami w przekazywaniu darowizny i jako tacy nie podlegają opodatkowaniu, potwierdzają interpretacje dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in.interpretacja z 15 września 2017 r. (nr 0111-KDIB4.4015.110.2017.2.BB). Interpretacja ta została jednak wydana w sprawie indywidualnej, w związku z czym nie gwarantuje całkowitej pewności, co do sytuacji prawnej osób, które o interpretację nie wystąpiły.

Podobnie, przekazanie darowizny za pomocą portalu społecznościowego nie powinno wpływać negatywnie na prawo do zastosowania zwolnienia z CIT przez obdarowanych podatników tego podatku (fundacje, stowarzyszenia, itp.).

Dochodom organizacji pożytku publicznego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 6c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej ustawy o CIT) przysługuje zwolnienie. Zwolnione są dochody organizacji pożytku publicznego przeznaczone na realizację celów statutowych (z wyłączeniem działalności gospodarczej) wynikających z ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie.

W odniesieniu do większości dochodów pozostałych stowarzyszeń i fundacji zastosowanie ma zwolnienie o węższym zakresie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT. W art. 17 ust. 1 p. 4 ustawy o CIT ustawodawca przewidział, że wolne od podatku dochodowego są dochody podmiotów, których celem statutowym jest działalność:
1/ naukowa, 2/ naukowo-techniczna, 3/ oświatowa, 4/ kulturalna,
5/ w zakresie kultury fizycznej i sportu, 6/ ochrony środowiska,
7/ wspierania inicjatyw społecznych na rzecz budowy dróg i sieci telekomunikacyjnej na wsi oraz zaopatrzenia wsi w wodę, 8/ dobroczynności,
9/ ochrony zdrowia i pomocy społecznej, 10/ rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów oraz 11/ kultu religijnego
– w części przeznaczonej na te cele, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie.
Wykładnia pojęcia celów statutowych doprecyzowana została w interpretacjach podatkowych administracji skarbowej oraz orzecznictwie sądów administracyjnych. W razie wątpliwości warto wystąpić o taką interpretację lub zwrócić się do doradcy podatkowego, zwłaszcza że problemy prawne, jakie mogą się tu pojawić bywają złożone.

Jeśli zbiórka charytatywna jest urządzana przez organizację pożytku publicznego, darczyńcom przysługują ulgi podatkowe. Wspomnianych odliczeń dokonywać mogą także osoby fizyczne-przedsiębiorcy, za wyjątkiem rozliczających się na zasadach podatku liniowego (PIT-36L) oraz karty podatkowej (PIT-16A). Podatnik może odliczyć przekazaną kwotę darowizny (także rzeczowej) do wysokości 6% dochodu oraz dodatkowo 1% swojego podatku dochodowego. Ulgi nie przysługują w przypadku dokonania darowizny dla konkretnej osoby fizycznej. Decydując się na dokonanie darowizny dla organizacji pożytku publicznego, a także przy okazji konsultowania swojego zeznania PIT, warto zapytać doradcę podatkowego o przesłanki („warunki”) odliczenia podatkowego oraz o jego skutki. W związku z istnieniem opisywanych ulg podatkowych warto dokonywać zbiórek charytatywnych uprzednio rejestrując się jako organizacja pożytku publicznego. Możliwość dokonania odliczenia w rozliczeniu podatkowym jest bowiem dodatkową zachętą dla darczyńców.

Na marginesie tylko dodam, choć nie ma to związku z podatkami, ale może pomóc wielu osobom dobrej woli, że jeśli zbiórkę przeprowadza rodzina osoby potrzebującej, powinna pamiętać, że gdyby zostały spełnione przesłanki zbiórki publicznej określone ustawą, zbiórka wymaga utworzenia komitetu społecznego oraz zgłoszenia.

 

Jeśli spodobał Ci się wpis, możesz go zalinkować. Wpis ma charakter popularyzatorski. Autorka nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie treści zawartych we wpisie w konkretnej sprawie. W celu uzyskania porady prawnej w indywidualnej sprawie proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy.